Правила сдачи квартиры в Турции для иностранцев

Собственник недвижимости имеет право сдавать её в аренду вне зависимости от гражданства. Правила сдачи в аренду зависят от срока аренды, типа недвижимости.

Вид аренды определяется количеством дней проживания арендатора в рамках одного договора. Если срок больше 100 дней, то это считается долгосрочной арендой. Если 100 дней или меньше, то аренда считается краткосрочной, и сдавать квартиру нельзя без специального разрешения.

Вид аренды

Долгосрочная аренда — это сдача квартиры в аренду на срок свыше 100 дней. Для такой аренды разрешение не требуется, но нужен договор, официальные платежи и налоговая отчётность.

Краткосрочная аренда — это сдача жилья на 100 дней или меньше за один раз. Сюда относится посуточная аренда, сдача на неделю, месяц или сезон, если каждый договор укладывается в этот срок. Не имеет значения, откуда пришел арендатор: с Airbnb, через агентство, соцсети или от знакомых. Если срок короткий, это туристическая аренда. Для неё нужен Turizm Amaçlı Konut Kiralama İzin Belgesi.

Долгосрочная аренда

При долгосрочной сдаче собственник заключает с арендатором письменный договор. В нём указывают стороны, адрес квартиры, срок аренды, сумму, депозит и порядок оплаты. Отдельно прописывают айдат, коммунальные платежи и условия возврата квартиры.

Для меблированной квартиры желательно составлять акт состояния. В нём фиксируют мебель, технику, счётчики, комплекты ключей и повреждения, которые уже были в квартире. Лучше приложить фотографии. Это занимает немного времени, но потом помогает избежать споров при выезде арендатора.

Если квартиру снимает иностранец, договор может понадобиться ему для регистрации адреса или подачи на ВНЖ. Законом запрещено подписывать документы на другую квартиру, с фиктивной датой или суммой, которая не совпадает с реальными платежами.

Краткосрочная аренда

Для краткосрочной аренды необходимо разрешение.

Заявка на получение разрешения подаётся через e-Devlet. Если собственник находится за границей или не может сам заниматься процедурой, действует представитель по нотариальной доверенности.

Для обычной квартиры в многоквартирном доме главный барьер — согласие всех собственников самостоятельных секций здания. Если хотя бы один собственник против или решение оформлено неправильно, разрешение на туристическую аренду обычной квартиры не выдадут.

После получения разрешения у входа размещают табличку. В объявлениях указывают номер разрешения. Если номер не указан, объявление выглядит как незаконная краткосрочная сдача, даже если его размещает агентство или управляющая компания.

Квартира под туристическую аренду должна быть подготовлена как объект временного размещения. Нужны исправная мебель, спальные места, кухня, ванная и горячая вода. В квартире размещают правила проживания и информацию для гостей.

Из обязательных элементов безопасности нужны огнетушитель, датчики дыма и схема выхода из здания.

Собственник или управляющий передаёт данные проживающих в установленном порядке. Краткосрочная аренда — это схема с учётом гостей, отчётностью и ответственностью.

Арендные платежи по жилым и коммерческим объектам проходят через банк или PTT. Наличные расчёты по аренде запрещены. Это касается и долгосрочной аренды, и краткосрочной сдачи. Платёж должен подтверждаться документом: банковским переводом, EFT, havale, оплатой картой или квитанцией PTT.

В назначении платежа указывается адрес квартиры и период аренды. Если деньги принимает агент, он должен действовать по доверенности и регулярно передавать собственнику отчёт. За нарушение порядка оплаты при наличии всех разрешающих документов по аренде предусмотрен штраф 10% от суммы платежа, но не меньше 8 700 TL.

За краткосрочную аренду без разрешения предусмотрены штрафы. В 2026 году они составляют от 180 617 TL до 1 806 177 TL в зависимости от нарушения и повторности.

В турецких правилах краткосрочной аренды есть отдельная категория — yüksek nitelikli konut, то есть жильё повышенного класса, среди местных именуется «резиденция». По смыслу это не просто квартира в новом комплексе, а объект, который работает по типу гостиничного комплекса. Статус резиденции должен быть указан в yönetim planı — плане управления зданием.

У такого здания должна быть не только жилая функция, но и управленческая структура. Смотрят наличие ресепшена, охраны, технического обслуживания, уборки, системы управления зданием и других сервисов для жильцов. Важен и план управления: в нём должно быть видно, как устроено здание, кто управляет объектом и допускается ли туристическая аренда.

По таким объектам заявка на разрешение рассматривается иначе, чем по обычной квартире в многоквартирном доме. Главный вопрос — не согласие каждого соседа, а статус здания, план управления и схема сдачи. Если квартиры в резиденции сдаются через единого оператора, именно эта структура отвечает за организацию аренды, гостей, сервис и документы. Собственник отдельной квартиры не должен запускать самостоятельную краткосрочную сдачу в обход этой схемы.

Поэтому перед покупкой квартиры под туристическую аренду нужно проверить, относится ли здание к жилью повышенного класса на самом деле. Одного названия «residence» в проекте недостаточно. Если объект юридически не проходит как yüksek nitelikli konut, он идёт по обычным правилам для многоквартирного дома. Тогда для краткосрочной аренды снова понадобится единогласное решение всех собственников самостоятельных секций здания.

Налоги с аренды

Доход от сдачи квартиры в Турции облагается как доход от недвижимости. Это касается и иностранного собственника, если доход получен от турецкого объекта.

Для жилой аренды годовая необлагаемая сумма составляет 58 000 TL. Если годовой доход от жилой аренды не превышает этот порог, декларация по этому доходу не подаётся. Если превышает — доход нужно декларировать.

Декларацию можно подать через Hazır Beyan, Dijital Vergi Dairesi, налоговую или бухгалтера. Если собственник живёт за границей, лучше заранее собрать банковские выписки, договор, отчёты управляющего и документы по расходам.

Айдат, коммунальные платежи и депозит

В договоре нужно сразу указать, кто платит айдат. В турецких комплексах он может быть заметной статьёй расходов, особенно если есть бассейн, охрана, лифты и генератор. Если айдат включён в аренду, собственник сам несёт риск повышения платежей, если договор не даёт ему права пересчитать сумму.

По коммунальным услугам лучше заранее решить, на кого оформляются абонементы. Если свет, вода и газ остаются на собственнике, он контролирует оплату, но принимает на себя риск долгов. Если договоры переводятся на арендатора, при выезде нужно сверить показания и закрыть задолженности.

Депозит прописывают отдельно. Нужно указать сумму, срок возврата и основания для удержания. Депозит не стоит автоматически считать оплатой последнего месяца, если собственник не согласен на такую схему.