Список документов для покупки недвижимости в Турции иностранцем

Список документов для покупки недвижимости в Турции иностранцем

Покупка недвижимости в Турции оформляется через Tapu ve Kadastro Müdürlüğü — управление земельного кадастра и регистрации прав. Именно там регистрируют переход права собственности от продавца к покупателю.

Для иностранца крайне важно совпадение данных во всех документах. Имя, фамилия, номер паспорта, налоговый номер, сумма сделки и сведения об объекте должны сходиться между собой. Если в одном документе написано Ivanov, а в другом Ivanoff, сделку могут остановить до исправления.

Ниже — основной список документов, которые встречаются при покупке недвижимости.

Паспорт покупателя

Главный документ иностранного покупателя — действующий паспорт. По нему Tapu проверяет личность, гражданство, дату рождения и номер документа.

Паспорт должен быть актуальным на дату сделки. Лучше, если срок действия остаётся с запасом: короткий остаток может мешать в банке, у нотариуса, при оформлении доверенности или последующем ВНЖ.

Особое внимание — написанию имени и фамилии. Данные из паспорта потом переходят в перевод, налоговый номер, банковские документы и tapu. Ошибка в одной букве способна задержать сделку.

Нотариальный перевод паспорта

Если паспорт выдан не на турецком языке, нужен нотариальный перевод.

Обычно перевод делает присяжный переводчик, затем документ заверяет турецкий нотариус. В переводе должны точно совпадать имя, фамилия, дата рождения, гражданство и номер паспорта.

Лучше делать перевод в Турции. Так меньше риска, что Tapu, банк или нотариус не примут документ из-за формата, печатей или перевода отдельных полей.

Турецкий налоговый номер

Vergi Numarası — турецкий налоговый номер. Без него нельзя нормально провести сделку, оплатить сборы и оформить банковские операции.

Иностранец получает налоговый номер по паспорту. Его можно оформить онлайн через Dijital Vergi Dairesi или в налоговой инспекции.

Налоговый номер сам по себе не делает человека налоговым резидентом Турции. Это технический идентификатор для операций внутри турецкой системы.

Kimlik Bilgileri Beyan Formu

Kimlik Bilgileri Beyan Formu — форма с персональными данными иностранного покупателя. Её требует Tapu для корректного внесения данных в систему.

В форме указывают имя, фамилию, гражданство, паспортные данные, дату рождения и другие сведения покупателя.

Здесь снова важна точность. Данные в форме должны совпадать с паспортом, переводом и налоговым номером. Если расхождение всплывёт в день регистрации, сделку могут перенести.

Фотография покупателя

Для иностранного покупателя Tapu указывает фотографию размером 6×4 см, сделанную в течение последних шести месяцев.

Это не «биометрическая фотография» в строгом смысле. В официальном списке Tapu такого требования нет. Нужен обычный документальный снимок, по которому человека можно легко узнать.

Лицо должно быть хорошо видно. Подходят нейтральный фон, прямой взгляд, спокойное выражение лица и обычное освещение без резких теней. Головные уборы, тёмные очки, сильная ретушь и волосы, закрывающие лицо, лучше исключить. Снимок не должен выглядеть как селфи, художественный портрет или фото из отпуска.

Tapu продавца или данные объекта

Tapu — главный документ на недвижимость в Турции. В нём указано, кому принадлежит объект и какие кадастровые данные к нему относятся.

Для сделки нужна копия tapu продавца или точные данные объекта: провинция, район, квартал, ada, parsel, блок, этаж, номер независимой секции и тип объекта.

Покупателю важно сверить, что в документах указан именно тот объект, который он покупает. Рекламное описание «квартира 2+1 у моря» не имеет юридического значения. В Tapu объект определяется через кадастровые данные и номер независимой секции.

Если покупается квартира, нужно смотреть статус объекта. Для готового жилья предпочтительнее полноценное оформление независимой секции — kat mülkiyeti. Если стоит kat irtifakı, объект может быть связан со стадией строительства или неполным оформлением здания.

Документы на землю: arsa и tarla

Если покупается не квартира, а земля, документы нужно проверять строже. В Турции участок может иметь разный статус. Для покупателя важны два частых термина: arsa и tarla.

Arsa — участок, который может быть связан с застройкой, если это допускают планы и муниципальные правила. Но само слово arsa ещё не означает, что на земле можно построить любой дом.

Tarla — поле или сельскохозяйственная земля. У такой земли могут быть ограничения по использованию, строительству, разделу участка и подключению коммуникаций.

Иностранцу перед покупкой земли нужно проверить не только tapu. Важны назначение участка, зонирование, площадь, ограничения для иностранцев и возможность заявленного использования.

Для незастроенного участка у иностранного покупателя есть отдельное требование: нужно представить проект использования земли в соответствующее министерство в установленный срок.

Emlak Rayiç Değeri Belgesi

Emlak Rayiç Değeri Belgesi — справка из муниципалитета о стоимости недвижимости для расчётов.

Эта сумма нужна для оформления сделки и расчёта платежей. Она не равна рыночной цене квартиры. Муниципальная стоимость часто ниже фактической цены продажи.

Справку обычно получает продавец или представитель, потому что документ связан с объектом и муниципалитетом. Покупателю стоит увидеть её до сделки, чтобы понимать, какие данные используются при оформлении.

DASK

DASK — обязательная страховка от землетрясений. Она нужна для квартир, домов, офисов и других объектов в зданиях.

Для земли без здания DASK не оформляют.

В полисе нужно проверить адрес, площадь, данные здания и сведения об объекте. Если в DASK есть ошибка, Tapu может не принять документ или после покупки появятся проблемы с коммунальными услугами.

Döviz Alım Belgesi

Döviz Alım Belgesi, или DAB, — банковский документ о продаже иностранной валюты для сделки с недвижимостью.

Когда недвижимость покупает иностранец, валюта должна пройти через турецкий банк. Банк оформляет DAB и передаёт данные в Tapu через KEP.

В документе указывают данные покупателя, паспортный номер или иностранный идентификационный номер, сумму валюты и её эквивалент в турецких лирах.

DAB нужен не только для покупки под гражданство. Он требуется и при обычной покупке недвижимости иностранцем.

В сумму DAB не включают комиссию агентства, налоги, сборы, переводы и другие расходы. Документ должен относиться к цене самой недвижимости.

Отчёт об оценке недвижимости

Taşınmaz Değerleme Raporu — отчёт об оценке недвижимости.

Для обычной покупки иностранцем он сейчас не является универсальным обязательным документом только из-за иностранного гражданства покупателя. Но для покупки под турецкое гражданство оценочный отчёт обязателен.

В гражданской процедуре оценка подтверждает стоимость объекта. Там важна не рекламная цена, а сумма, которую можно доказать документами: оценкой, банковскими платежами, DAB и записью в tapu.

Отчёт также может понадобиться в отдельных специальных ситуациях. Например, если недвижимость нужна для ВНЖ, но объект получен не покупкой, а по наследству или дарению. В такой ситуации нет цены покупки, поэтому стоимость подтверждают отдельно.

Банковские документы об оплате

Банковские квитанции особенно важны при покупке недвижимости под турецкое гражданство.

В них должны быть видны стороны платежа, сумма, назначение перевода и связь с объектом. Деньги должны проходить через банк, а не просто «передаваться по договорённости».

Для обычной покупки банковские документы тоже полезны, но для гражданства они становятся частью доказательной базы. Если сумма прошла неправильно, платёж сделал другой человек или назначение указано расплывчато, гражданская процедура может осложниться.

Доверенность

Если покупатель не присутствует лично, нужна доверенность — vekaletname.

В доверенности должны быть прямо указаны полномочия на покупку недвижимости, подачу заявлений, подписание документов, оплату сборов и действия в Tapu.

Если доверенность оформляют в Турции, её делают у турецкого нотариуса. Если покупатель не говорит по-турецки, при оформлении участвует официальный переводчик.

Если доверенность оформлена за пределами Турции, её нужно подготовить для использования в Турции. Обычно требуются апостиль или консульское оформление, перевод на турецкий язык и нотариальное заверение перевода.

Доверенность не должна быть шире, чем нужно. Покупателю стоит отдельно проверить, не даёт ли она представителю лишние права: продавать объект, получать деньги или распоряжаться имуществом без контроля.

Документы продавца

Продавец должен подтвердить своё право на объект и возможность его продажи.

Для этого нужны tapu, удостоверение личности продавца, данные объекта, справка о муниципальной стоимости, DASK для здания и документы по ситуации.

Если продавцов несколько, каждый должен участвовать в сделке лично или через представителя. Если объект принадлежит компании, нужны документы компании и полномочия подписанта.

Если объект получен по наследству, могут понадобиться наследственные документы и подтверждение перехода права.

Покупателю важно проверить, что на объекте нет ипотеки, ареста, запрета на продажу или другого ограничения, которое мешает сделке.

Договор купли-продажи

В Турции право собственности переходит не по частному договору, а через регистрацию в Tapu. Но договор всё равно нужен, если стороны фиксируют цену, задаток, сроки и обязанности до регистрации.

Для готовой квартиры договор помогает закрепить условия до сделки. Для покупки у застройщика он ещё важнее: в нём должны быть объект, цена, сроки передачи, порядок оплаты, ответственность за задержку и момент оформления tapu.

Договор на турецком языке нельзя подписывать без понимания текста. В споре будет иметь значение не устное обещание менеджера, а документ, который подписал покупатель.

Документы для покупки под гражданство

Если недвижимость покупается под турецкое гражданство, к базовому пакету добавляются документы, которые подтверждают инвестиционную стоимость и правильную оплату.

Нужны отчёт об оценке, Döviz Alım Belgesi, банковские документы об оплате и запись в tapu об обязательстве не продавать объект в течение установленного срока.

Здесь нельзя собирать документы задним числом. Сделку нужно сразу оформлять под требования гражданской процедуры. Иначе можно купить недвижимость, но не пройти проверку на гражданство.

Итоговый список

Для стандартной покупки недвижимости иностранцу нужны:

паспорт покупателя;

нотариальный перевод паспорта;

турецкий налоговый номер;

Kimlik Bilgileri Beyan Formu;

фото 6×4 см;

tapu продавца или точные данные объекта;

Emlak Rayiç Değeri Belgesi;

DASK для объектов в зданиях;

Döviz Alım Belgesi;

доверенность, если покупатель действует через представителя;

документы продавца;

договор, если стороны фиксируют условия до регистрации.

Для земли дополнительно проверяют статус участка, зонирование, ограничения для иностранцев и проект использования.

Для покупки под гражданство добавляются отчёт об оценке, банковские квитанции и запись в tapu о запрете продажи на установленный срок.

Вывод

Список документов для покупки недвижимости в Турции несложный, если не смешивать всё в одну кучу. Есть документы покупателя, документы объекта, документы продавца, банковские бумаги и отдельный пакет для гражданства.

Главное — чтобы данные совпадали. Паспорт, перевод, налоговый номер, DAB, договор и tapu должны говорить об одном и том же человеке, одном объекте и одной сделке. Тогда регистрация проходит спокойно, без лишних исправлений в день Tapu.