Основные документы и термины при покупке недвижимости в Турции

Основные документы и термины при покупке недвижимости в Турции

При покупке недвижимости в Турции быстро появляются слова, которые иностранцу сначала ни о чём не говорят: tapu, iskan, vergi numarası, DASK, rayiç bedel, takyidat, vekaletname. Их часто произносят по-турецки, иногда искажают на русском, иногда объясняют слишком свободно.

На деле большинство терминов вполне понятны. Один документ подтверждает право собственности, другой относится к зданию, третий нужен для налоговой системы, четвёртый показывает ограничения на объекте. Проблемы начинаются не из-за самих слов, а из-за путаницы между ними.

Tapu

Tapu — главный документ на недвижимость в Турции. Он подтверждает право собственности на квартиру, дом, коммерческое помещение или землю.

В tapu указывают собственника, кадастровые данные объекта, долю земли, тип недвижимости и сведения о независимой части здания, если речь идёт о квартире или помещении.

Договор, расписка и банковский перевод сами по себе не делают покупателя собственником. Право собственности появляется после регистрации перехода права в кадастровом управлении.

Tapu Müdürlüğü

Tapu Müdürlüğü — местное управление земельного кадастра и регистрации прав. Через него проходят сделки с недвижимостью: покупка, продажа, дарение, наследование, ипотека и снятие обременений.

Риелтор, юрист или представитель могут готовить документы и сопровождать сделку. Но само право собственности регистрирует именно Tapu Müdürlüğü.

Web Tapu

Web Tapu — электронная система кадастра. Через неё можно подавать заявки, отслеживать статус обращения и получать часть кадастровых услуг онлайн.

Если говорят, что «заявка ушла через Web Tapu», значит документы подали в электронную систему. Но сама сделка всё равно проходит по правилам кадастра, с проверкой объекта и сторон.

İskan

İskan — разрешение на использование здания. Полное название — Yapı Kullanma İzin Belgesi.

Этот документ подтверждает, что здание завершено и может использоваться по назначению. Для покупателя iskan важен при проверке статуса дома, коммунальных подключений, ипотеки и дальнейшего оформления.

Дом без iskan — не всегда катастрофа, но причина разобраться. Нужно понять, почему документ не получен и какие последствия это создаёт для собственника.

Kat Mülkiyeti

Kat Mülkiyeti — оформленное право собственности на отдельную независимую часть здания: квартиру, офис, магазин или другое помещение.

Для покупателя готовой квартиры это более спокойный статус. Он показывает, что объект выделен как самостоятельная единица в завершённом здании.

Но сам термин не заменяет проверку. Даже при Kat Mülkiyeti нужно смотреть обременения, данные кадастра и соответствие объекта тому, что показывает продавец.

Kat İrtifakı

Kat İrtifakı — право, связанное с будущей или проектной независимой частью здания. Его часто можно увидеть у новостроек и объектов, которые ещё не прошли полный путь до Kat Mülkiyeti.

Если дом строится, то понятно, почему такой статус. Если дом давно сдан и заселён, стоит проверить, почему право до сих пор не перевели в Kat Mülkiyeti.

Kat İrtifakı не делает объект плохим автоматически. Он просто требует внимательной проверки здания, iskan и обязательств застройщика.

Bağımsız Bölüm

Bağımsız Bölüm — независимая часть здания. Это может быть квартира, офис, магазин, склад или коммерческое помещение.

В документах объект часто определяется именно через номер bağımsız bölüm. Поэтому покупателю важно сверить этот номер с проектом, tapu и фактической квартирой.

Если номер не совпадает, можно купить не тот объект, который показывали на просмотре.

Ada и Parsel

Ada — кадастровый квартал. Parsel — земельный участок внутри этого квартала.

По этим данным объект находят в кадастровой системе. Они помогают проверить расположение участка, границы, статус земли и связь квартиры с конкретным зданием.

Ada и parsel особенно важны при покупке земли, виллы, коммерческого объекта и квартиры в большом комплексе с несколькими блоками.

Arsa Payı

Arsa Payı — доля земли, которая приходится на конкретную квартиру или помещение.

В многоквартирном доме собственник владеет не только своей квартирой, но и долей в участке под зданием. Эта доля важна при реновации, сносе, реконструкции и спорах между собственниками.

В старых домах arsa payı нужно смотреть особенно внимательно. Если здание когда-нибудь пойдёт под реновацию, расчёты будут завязаны не только на площадь квартиры, но и на долю земли.

Vergi Numarası

Vergi Numarası или Vergi Kimlik Numarası — налоговый номер.

Иностранцу он нужен для покупки недвижимости, открытия банковского счёта, оплаты пошлин, оформления договоров и работы с государственными системами.

Налоговый номер не означает, что человек автоматически стал налоговым резидентом Турции. Это идентификатор в налоговой системе.

Yabancı Kimlik Numarası

Yabancı Kimlik Numarası — идентификационный номер иностранца в турецких государственных системах. Обычно он появляется после получения вида на жительство.

Его используют при обращениях в ведомства, регистрации адреса, оплате некоторых пошлин и входе в государственные сервисы.

Не нужно путать его с налоговым номером. Для покупки недвижимости часто достаточно vergi numarası, а для миграционных процедур может понадобиться именно yabancı kimlik numarası.

İkamet

İkamet — карта вида на жительство иностранца в Турции.

Это пластиковая карта, которую получает иностранец после одобрения ВНЖ. В ней указаны личные данные, номер иностранца, тип разрешения на проживание и срок действия.

При покупке недвижимости ikamet необязателен. Купить квартиру можно и без ВНЖ. Но если иностранец уже живёт в Турции, ВНЖ ему необходим. Карту будут требовать в банке, у нотариуса, при оформлении коммунальных услуг или в других связанных процедурах.

Adres Kaydı

Adres Kaydı — регистрация адреса проживания в системе.

Для иностранцев она важна после получения ВНЖ и при продлении. Адресная регистрация может понадобиться для миграционной службы, банков, коммунальных услуг и официальной переписки.

Если человек сменил квартиру, район или город, адрес нужно обновлять. Несовпадение фактического проживания и зарегистрированного адреса может создать проблемы.

Numarataj

Numarataj — адресная справка или справка о нумерации.

Она подтверждает официальный адрес объекта: улицу, номер здания, номер квартиры, район и другие адресные данные.

Документ может понадобиться для коммунальных услуг, регистрации адреса и муниципальных процедур. Адрес в numarataj должен совпадать с фактическим объектом и не противоречить данным в tapu.

DASK

DASK — обязательная страховка от землетрясений.

Она относится к зданиям и нужна при сделках, переоформлении коммунальных услуг и некоторых официальных процедурах.

DASK не заменяет обычную страховку квартиры. Он не покрывает мебель, технику, ремонт и бытовые риски. Для этого оформляют отдельное страхование.

Emlak Vergisi

Emlak Vergisi — налог на недвижимость.

Его платят собственники объектов в Турции через муниципалитет. Этот налог не нужно путать с tapu harcı — пошлиной при сделке.

Tapu harcı платят при переходе права собственности. Emlak vergisi — регулярный налог владельца.

Rayiç Bedel

Rayiç Bedel или Emlak Rayiç Değeri — муниципальная расчётная стоимость объекта.

Её используют в муниципальных и кадастровых процедурах. Эта сумма часто ниже реальной рыночной цены.

Rayiç bedel не показывает, за сколько квартиру реально можно купить или продать. Это служебная стоимость для расчётов.

Ekspertiz Raporu

Ekspertiz Raporu или Taşınmaz Değerleme Raporu — отчёт об оценке недвижимости.

В нём описывают объект, расположение, правовой статус, характеристики и расчёт стоимости.

Для покупки под турецкое гражданство такой отчёт имеет особое значение. Он помогает подтвердить стоимость недвижимости для инвестиционной процедуры.

TTB

TTB относится к сделкам, где недвижимость используют для получения турецкого гражданства через инвестиции.

Это не документ для каждой обычной покупки. Он связан с подтверждением инвестиционной стоимости объекта в рамках гражданской процедуры.

TTB нельзя путать с обычным оценочным отчётом. При гражданстве проверяют не только объект, но и сумму, оплату, банковские документы и запрет на продажу.

Döviz Alım Belgesi

Döviz Alım Belgesi — банковский документ о продаже иностранной валюты для сделки с недвижимостью.

Для иностранного покупателя это важная часть оформления. Валюта проходит через турецкий банк, а банк передаёт данные в Tapu.

Banka Dekontu

Banka Dekontu — банковская квитанция.

Она показывает, кто перевёл деньги, кому, когда, на какую сумму и с каким назначением.

При обычной покупке это подтверждает оплату. При покупке под гражданство banka dekontu становится частью доказательной базы.

Tapu Harcı

Tapu Harcı — пошлина при регистрации сделки с недвижимостью.

В быту её часто называют налогом при покупке, но точнее говорить о кадастровой пошлине за переход права собственности.

Это официальный платёж. Его не нужно путать с комиссией агентства, услугами юриста или оплатой переводчика.

Döner Sermaye Bedeli

Döner Sermaye Bedeli — сервисный сбор кадастрового ведомства.

Он может появляться при операциях с недвижимостью вместе с другими официальными платежами.

Это не налог, не комиссия агентства и не нотариальная услуга. Сбор относится к оформлению кадастровой операции.

Takyidat

Takyidat — записи об ограничениях и обременениях на объекте.

Сюда могут входить ипотека, арест, сервитут, запрет, отметка, обязательство или право третьего лица.

Перед покупкой takyidat нужно проверять обязательно. Красивый объект и хорошая цена не помогают, если в кадастре есть серьёзное ограничение.

İpotek

İpotek — ипотека или залог недвижимости.

Если объект покупали в кредит или использовали как обеспечение долга, в кадастровых записях может быть ipotek.

Перед сделкой нужно понять, будет ли ипотека снята, когда это произойдёт и за чей счёт.

Şerh

Şerh — отметка в кадастровом реестре.

Она может быть связана с договором, запретом, правом третьего лица, семейным жильём или другим юридическим обстоятельством.

Şerh не всегда блокирует сделку, но его нельзя игнорировать. Нужно понимать, что именно записано и как это влияет на покупателя.

Haciz

Haciz — арест, взыскание или запись, связанная с долгами и исполнительным производством.

Для покупателя это тревожный термин. Если на объекте есть haciz, недвижимость может быть связана с долгами собственника.

Покупать такой объект без понятного плана снятия записи опасно.

Vekaletname

Vekaletname — доверенность.

Её используют, когда покупатель или продавец не может лично присутствовать на сделке. Представителем может быть юрист, родственник, сотрудник агентства или другое доверенное лицо.

В доверенности должны быть конкретные полномочия. Слишком широкая доверенность создаёт риск. Слишком узкая может не подойти для нужного действия.

Noter

Noter — нотариус.

В Турции нотариус заверяет доверенности, переводы, копии, подписи и некоторые документы.

Иностранцы чаще всего сталкиваются с нотариусом при переводе паспорта, оформлении доверенности и подготовке документов для сделки.

Satış Sözleşmesi

Satış Sözleşmesi — договор купли-продажи.

Он фиксирует объект, цену, сроки, порядок оплаты и обязанности сторон. Но сам по себе договор не передаёт право собственности.

Собственником покупатель становится после регистрации в Tapu. Поэтому договор важен, но его нельзя путать с tapu.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi — договор обещания продажи недвижимости.

Его используют, когда стороны фиксируют обязанность продать объект в будущем при выполнении условий.

Такой договор может встречаться при покупке на стадии строительства, рассрочке или сложной сделке. Его юридический смысл нужно проверять отдельно, особенно до внесения крупной суммы.

Abonelik

Abonelik — абонентский договор на коммунальную или иную услугу.

После покупки собственник оформляет на себя электричество, воду, интернет, газ или другие услуги. Для этого могут понадобиться tapu, DASK, паспорт, налоговый номер и адресные данные.

Abonelik не подтверждает право собственности. Это договор на пользование услугой.

Aidat

Aidat — ежемесячный платёж за содержание дома или жилого комплекса.

Из него оплачивают общие расходы: управление, уборку, лифты, сад, бассейн, охрану и техническое обслуживание.

Перед покупкой нужно узнать размер aidat и наличие долгов по квартире. Иногда сам объект стоит приемлемо, а ежемесячный платёж оказывается неприятным сюрпризом.

Yönetim Planı

Yönetim Planı — план управления домом или комплексом.

В нём описаны правила пользования общими зонами, порядок расходов, обязанности собственников и принципы управления.

Документ важен в жилых комплексах, где есть общая территория, инфраструктура и регулярные платежи.

Kira Sözleşmesi

Kira Sözleşmesi — договор аренды.

В нём указывают стороны, объект, срок аренды, оплату, депозит и обязанности арендатора и собственника.

Для иностранца договор аренды может быть связан с ВНЖ, адресной регистрацией, коммунальными услугами и банковскими процедурами.

Kiracı и Ev Sahibi

Kiracı — арендатор. Ev Sahibi — собственник или арендодатель.

Эти слова часто встречаются в договорах, объявлениях и разговорах о жилье.

Их лучше не путать: kiracı пользуется объектом по договору аренды, ev sahibi владеет объектом или сдаёт его в аренду.

Почему эти термины нельзя смешивать

У каждого документа своя функция.

Tapu подтверждает право собственности. İskan относится к статусу здания. Vergi numarası нужен для налоговой идентификации. DASK связан со страхованием от землетрясений. Rayiç bedel показывает расчётную стоимость. Takyidat раскрывает ограничения и обременения.

Если смешать эти понятия, легко неправильно понять сделку. Наличие tapu не отменяет проверку ограничений. Договор не заменяет регистрацию права собственности. Налоговый номер не даёт ВНЖ. DASK не является полной страховкой квартиры.

Покупателю не нужно становиться специалистом по турецкому кадастру. Но базовые термины лучше понимать до сделки, а не после подписания документов. Тогда квартира видна не только как планировка и цена, но и как юридический объект со своими правами, ограничениями и расходами.